Динамика цен на рынке вторичной недвижимости в Алматы летом - осенью 2007 года

Алматы. 28 декабря. "Казахстан Сегодня" - Рост цен на рынке вторичной недвижимости в Алматы закончился в начале мая. Правда, к этому моменту не было достигнуто абсолютного максимума цены квадратного метра за 2007 год. Однако именно с мая начался период временной стабилизации цен. Он продлился до начала сентября и характеризовался почти идеальными колебаниями вокруг среднего значения - $3638 за 1 квадратный метр - в пределах 2,5% (чуть больше $90).

Максимальная цена была отмечена в конце июня - $3700,71 за 1 квадратный метр. Рост цены средневзвешенного квадратного метра в целом по городу с начала года составил 28,2% к началу периода стабилизации и 28,8% - к максимальной зафиксированной цене. Именно в этот период рынок вторичного жилья вел себя по классическому закону спроса и предложения. Все предшествующее время наблюдений в 2007 году происходил параллельный рост цены квадратного метра и увеличение предложения вторичного жилья. Предложение увеличилось на 166%.

Причины роста цен при увеличении предложения понятны. Это неудовлетворенный спрос, возможность примерно 15% работающего населения выплачивать ипотечные кредиты, инвестиционная привлекательность недвижимости, возможность "отмывания" средств, снос жилья с выплатой компенсаций. Поэтому средняя цена квадратного метра ($3638) являлась, видимо, реальным уровнем стоимости жилья в тогдашней экономической обстановке, и, если бы не случилось системного кризиса, охватившего значительную часть экономики Казахстана, цены дрейфовали бы около этого значения с постепенным увеличением.

Объективно к снижению цены предпосылок не было, все факторы остались в силе. Но интегрированность экономики Казахстана в общемировую экономическую систему при явно слабом управлении и перекосах привели к явлениям, близким к кризисным, на рынке недвижимости. Однако происходящее - еще не кризис, и вот почему.

Регрессия цены началась с первой декады сентября и продолжается до сих пор. Модель падения стоимости - прямая линия, то есть процесс довольно равномерный. За четыре месяца регрессии четырежды отмечался небольшой подъем цен. Среднее еженедельное удешевление квадратного метра составляет примерно $46. Это всего на $10 больше, чем еженедельный прирост стоимости квартир, происходивший в первое полугодие. Угол кривых подъема и спада цен примерно одинаков. Для кризиса характерна крутая, по сравнению с кривой подъема, кривая падения цены при лавинообразном нарастании предложения на рынке из-за паники инвесторов.

По сравнению с началом сентября к настоящему времени средняя стоимость квадратного метра в целом по городу, по разным данным, уменьшилась на 24 - 27%. По собственным расчетам, средневзвешенная цена квадратного метра на середину декабря 2007 года составляет $2853. Исходя из предположения, что рынок недвижимости был "перегрет", можно было ожидать массового "сброса" "инвестиционных" квартир, но этого не произошло. Мало того, предложение, напротив, уменьшилось примерно на 24%. Складывается впечатление, что владельцы инвестиционных квартир стремятся придержать их, подождать более выгодной конъюнктуры. Квартиры продают только те, кому это действительно необходимо. Теперь возникает вопрос "кто кого пересидит". Вероятно, если в ближайшее время не увеличится количество вновь построенного жилья, цены стабилизируются, а затем вновь начнется их подъем.

В пользу этого предположения говорит и поведение рынка перед новогодними праздниками. На традиционное предновогоднее сокращение предложения (не отраженное в данном обзоре) рынок отреагировал повышением цен на 0,6% (данные на 22 декабря 2007 года).

В разрезе административных районов наиболее сильно цены упали в Жетысуйском и Алмалинском районах, на 30% и 28% соответственно (до $2513,56 и $2884,10). В Турксибском районе стоимость квартир упала на 27% (до $2078), в Медеусском и Ауэзовском - на 26% (до $3750 и $2466,10), в Бостандыкском - на 24% (до $3166,85).

В кратком обзоре использованы данные Центра коммерческой недвижимости, Интернет-ресурса "Крыша", а также собственные исследования. Анализ динамики цен проведен только по квартирам на рынке вторичной недвижимости. Из анализа исключены данные за вторую половину декабря, так как в этот период на рынок в значительной степени воздействует фактор праздничных дней.

Эксперт агентства Владимир Дубянский

При использовании информации ссылка на информационное агентство «Казахстан Сегодня» обязательна